Le statut des baux commerciaux (art. L. 145-1 et s. Code de commerce) protège le preneur par un droit au renouvellement et un encadrement strict du loyer. En 2026, deux nouveautés majeures entrent en vigueur : les clauses vertes obligatoires et la dématérialisation des notifications.
1. La durée et le renouvellement
Le bail commercial dit « 3-6-9 » a une durée minimale de 9 ans. Le preneur peut résilier à chaque échéance triennale (art. L. 145-4). À l'expiration, le preneur bénéficie d'un droit au renouvellement : le bailleur qui refuse doit verser une indemnité d'éviction couvrant la valeur du fonds.
La demande de renouvellement doit être notifiée 6 mois avant le terme (art. L. 145-10). Passé ce délai, le bail se poursuit tacitement — avec un risque de déplafonnement après la 12ème année.
2. Le plafonnement du loyer
Au renouvellement, le loyer est en principe plafonné à l'évolution de l'Indice des Loyers Commerciaux (ILC) ou de l'Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT). C'est une protection majeure pour le preneur.
3. Les cas de déplafonnement
- Modification notable des caractéristiques du local, de la destination, des facteurs locaux de commercialité ou des obligations des parties (art. L. 145-34).
- Bail d'une durée supérieure à 9 ans.
- Tacite prolongation au-delà de 12 ans.
Depuis la loi Pinel, la hausse résultant d'un déplafonnement est lissée à 10 % maximum par an du loyer précédent.
4. Les nouveautés 2026
Clauses environnementales obligatoires — Depuis le 1er janvier 2026, tout nouveau bail doit intégrer des « clauses vertes » définissant les obligations respectives en matière de performance énergétique, de tri des déchets et de reporting carbone.
Dématérialisation — Les notifications, demandes de révision et actes de renouvellement peuvent désormais être effectués par voie électronique via une plateforme nationale, avec signature électronique reconnue pour tous les avenants et actes.
5. Le rôle du notaire
L'acte notarié n'est pas obligatoire pour un bail 3-6-9 mais offre une sécurité maximale : titre exécutoire en cas d'impayés (recouvrement accéléré sans jugement préalable), conseil sur la rédaction des clauses (charges récupérables, clause résolutoire, indexation), force probante de la date et conservation de l'original. Pour les baux supérieurs à 12 ans, l'acte authentique et sa publication au fichier immobilier sont obligatoires.