Structurer, protéger et transmettre votre patrimoine avec les bons outils juridiques et fiscaux.
La Société Civile Immobilière est l'outil patrimonial le plus plébiscité pour détenir un immeuble à plusieurs ou en famille. Avantages : gestion souple (gérance statutaire), transmission facilitée (donation de parts + abattement de 100 000 € / 15 ans), démembrement des parts, protection contre l'indivision. Nous rédigeons les statuts sur mesure — clauses d'agrément, répartition des pouvoirs, durée, capital, démembrement — et assurons la publicité légale (JAL, RCS, dépôt des comptes).
Option fiscale : IR (revenus fonciers, transparence) ou IS (amortissement possible mais plus-value taxée au réel à la cession). Le choix dépend de la stratégie de détention et de revente.
Séparer usufruit et nue-propriété (art. 578 et s. C. civ.) est un levier puissant : acquisition démembrée famille/enfants, donation de la nue-propriété avec réserve d'usufruit, achat de nue-propriété en investissement locatif (décote, pas d'IFI, pas de revenus imposables pendant 15-20 ans). Au décès de l'usufruitier, la pleine propriété se reconstitue en franchise de droits.
Nous établissons un bilan complet de votre patrimoine (civil, fiscal, matrimonial, successoral) et identifions les leviers d'optimisation : régime matrimonial inadapté, donations à anticiper, assurance-vie à restructurer (clause bénéficiaire), démembrement à mettre en place, SCI à créer. L'audit se conclut par des recommandations chiffrées et un calendrier d'actions.
IFI (seuil 1,3 M€), revenus fonciers, plus-values immobilières (abattement pour durée de détention, exonération après 30 ans), déficit foncier, LMNP, Pinel, Malraux, monuments historiques, nue-propriété... Nous vous aidons à choisir le véhicule adapté à vos objectifs (revenus complémentaires, défiscalisation, transmission) et à votre horizon.
L'assurance-vie est hors succession (art. L. 132-12 Code des assurances) dans la limite des primes manifestement exagérées (art. L. 132-13). La rédaction de la clause bénéficiaire est cruciale : démembrement, clause à tiroirs, bénéficiaires successifs, acceptation par le bénéficiaire (irrévocable). Nous rédigeons ces clauses sur mesure et en assurons le dépôt sécurisé.
IR pour la détention longue et la transmission (fiscalité des plus-values privées + abattement pour durée). IS pour le rendement immédiat (amortissement, charges déductibles élargies) mais pénalisant à la revente (PV calculée sur valeur nette comptable, taxation au taux IS + RS si distribution). Décision à prendre au cas par cas selon projet et horizon.
Idéalement dès 50-55 ans : l'abattement de 100 000 € par enfant se renouvelle tous les 15 ans. Deux donations avant 80 ans, c'est 200 000 € par enfant transmis sans droits. Le démembrement est d'autant plus avantageux que le donateur est jeune (barème art. 669 CGI).
Seules les unités de compte immobilières (SCPI, OPCI, SCI de droit commun détenues via le contrat) sont imposables à l'IFI, pour leur fraction représentative d'actifs immobiliers. Les fonds euros et UC actions/obligations ne le sont pas.
