Le statut du fermage (art. L. 411-1 et s. du Code rural et de la pêche maritime) est un régime très protecteur du preneur qui exploite des terres ou des bâtiments agricoles. Panorama des règles essentielles et des évolutions 2026.
1. Définition et champ d'application
Est rural le bail portant sur un immeuble à usage agricole en vue de son exploitation par le preneur. Le statut s'applique impérativement, qu'il y ait écrit ou simple convention verbale. Il couvre également les baux portant sur des installations équestres lorsqu'elles sont affectées à une activité agricole (préparation et entraînement d'équidés domestiques, art. L. 311-1 C. rur.).
2. Durée et renouvellement
- Durée minimale : 9 ans, renouvelable tacitement par périodes de 9 ans.
- Formes spéciales : bail de 18 ans, bail de 25 ans ou « bail de carrière » (jusqu'à la retraite du preneur, art. L. 416-1 et s.) — avantages fiscaux à la clé.
- Congé : le bailleur peut refuser le renouvellement mais doit justifier d'un motif légitime (reprise pour exploiter personnellement ou par un descendant, âge requis, capacité professionnelle) et respecter un préavis de 18 mois.
3. Le loyer (« fermage »)
Le fermage est encadré : il doit se situer dans une fourchette fixée par arrêté préfectoral. Il est indexé chaque année sur l'indice national des fermages publié par arrêté ministériel. Pour mémoire, l'indice 2025 s'élevait à 122,55 (variation + 5,23 %). Toute clause d'indexation hors de ce cadre est nulle.
4. Cession, sous-location et transmission
La cession du bail est en principe interdite, sauf au profit du conjoint, du partenaire pacsé ou des descendants du preneur, et avec l'agrément du bailleur (art. L. 411-35). La sous-location est prohibée. En cas de décès du preneur, le bail se poursuit au profit de son conjoint, de son partenaire pacsé ou de ses descendants qui participaient à l'exploitation.
5. Droit de préemption du preneur et de la SAFER
- Le preneur en place dispose d'un droit de préemption prioritaire en cas de vente du bien loué (art. L. 412-1), sous conditions d'exploitation depuis 3 ans au moins.
- La SAFER (Société d'Aménagement Foncier et d'Établissement Rural) peut ensuite préempter pour préserver l'activité agricole, installer un jeune agriculteur ou lutter contre la spéculation foncière (art. L. 143-1 et s.).
- Le notaire doit notifier toute promesse de vente à la SAFER via le portail Vigifoncier ; la SAFER dispose de 2 mois pour exercer son droit de préemption.
6. Le contrôle des structures
Depuis la loi Sempastous du 23 décembre 2021 et ses décrets d'application, toute prise de contrôle significative de parts de société agricole est soumise à une autorisation préalable du préfet. Objectif : lutter contre le contournement du contrôle des structures et l'accaparement des terres. Seuil de déclenchement : 25 % des droits sociaux d'une société détenant des terres agricoles au-dessus d'un seuil de surface défini par département.
7. Le rôle du notaire
L'acte authentique est obligatoire pour les baux de plus de 12 ans (art. 28 décret du 4 janvier 1955). Le notaire sécurise la rédaction des clauses, prépare les notifications SAFER, conseille sur l'option pour un bail long, et optimise la transmission (pacte Dutreil rural, donation avant cession, démembrement). Il instruit également la cessation d'activité : résiliation amiable, cession gratuite au preneur successif, ou vente avec attribution préférentielle.