La Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA) est le cadre juridique qui régit l'achat d'un logement neuf sur plan. Entre la réservation et la remise des clés, il s'écoule en moyenne 18 à 24 mois. Voici le guide complet pour sécuriser votre acquisition en 2026.
1. Le contrat préliminaire (ou contrat de réservation)
Première étape : la signature du contrat préliminaire (art. L. 261-15 CCH). Il fixe le prix, la surface, le descriptif sommaire, la date prévisionnelle de livraison et les conditions suspensives (obtention du prêt notamment). Un dépôt de garantie est versé (5 % maximum si livraison dans l'année, 2 % si 1 à 2 ans). Vous disposez d'un délai de rétractation de 10 jours (art. L. 271-1 CCH).
2. L'acte authentique de vente
Obligatoirement notarié, il intervient 4 à 6 mois après le contrat préliminaire, une fois le financement bouclé et la Garantie Financière d'Achèvement (GFA) en place. Le notaire contrôle : la conformité au programme, la GFA (garantie extrinsèque ou intrinsèque — art. L. 261-10-1 CCH), l'échelonnement des appels de fonds (35 % à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau, 95 % à l'achèvement, 5 % à la livraison).
3. Les frais de notaire en VEFA
Bonne nouvelle : les frais sont réduits dans le neuf — environ 2 à 3 % du prix, contre 7 à 8 % dans l'ancien. La taxe de publicité foncière est ramenée à 0,715 % (contre 5,80 % dans l'ancien en Île-de-France). Notre simulateur vous donne une estimation précise.
4. La livraison et la levée des réserves
Le jour de la livraison, vous dressez un procès-verbal avec le promoteur. Toutes les anomalies (malfaçons, non-conformités) doivent être consignées comme réserves. Le promoteur dispose d'un an pour les lever au titre de la garantie de parfait achèvement (art. 1792-6 C. civ.). Les 5 % restants du prix peuvent être consignés tant que les réserves ne sont pas levées.
5. Les 3 garanties essentielles
- Garantie de parfait achèvement (1 an) : tout défaut signalé à la réception ou dans l'année.
- Garantie biennale (2 ans) : équipements dissociables (volets, robinetterie, chauffage individuel...).
- Garantie décennale (10 ans) : gros œuvre, solidité, éléments indissociables.
Notre étude accompagne acquéreurs et promoteurs à chaque étape pour sécuriser la transaction et défendre vos intérêts lors des réserves.